近日，网传温州市住建局正在酝酿“首付比例降至20%”等房地产调整政策。对此，券商中国记者向当地多位银行及房产中介人士求证。受访人士表示，“目前暂未收到相关政策通知，但确实有所放宽，现在大部分楼盘首套房首付比例都可以做到20%”。
事实上，当前多个城市或多或少都能感受到楼市暖意渐起。券商中国记者了解到，年初以来，已至少有6个城市部分银行将商贷首套房首付比例降至20%这一政策下限，更有超20个二、三线城市房贷利率下调，放款时间也较去年大大缩短。
作为楼市“风向标”的一线城市，深圳、广州的房贷利率均有下调，且降幅大于对应期间的5年期LPR降幅，尤其广州地区部分银行在一个月内已两次调降房贷利率水平，而北京、上海房贷利率则与LPR变化保持一致。
市场人士认为，此番房地产政策回调的主要原因有二：一是纾困房企，防止该行业信用风险蔓延；二是为保今年经济“稳增长”目标。
至于当前政策还有多大回调空间，有分析人士认为，“稳”字当头，房地产行业会回调但不会重现“热炒”之景。
具体而言，该人士认为，一二线热点城市松绑空间较小，“例如上海、深圳本身房贷利率已经较低，再下调空间不大”。但是，一些房产销售本就疲软的三、四线城市，如果销售、投资情况无明显好转，政策还有望进一步放松。
楼市暖意渐起
2月27日，券商中国记者注意到，一条关于温州住建局酝酿下调首付比例等相关政策的消息在坊间流传开来。对此，记者向当地多位银行及房产中介人士求证。受访人士表示，目前暂未收到相关政策通知，但实际操作确实有所放宽。
一位温州房产中介人士告诉券商中国记者，之前只有个别楼盘因特殊刚需可以做到20%，现在则成为普遍情况，“大部分楼盘首套房首付比例都可以做到20%”。与之情况相同的还有郑州巩义市，当地多位中介表示合作银行机构“首付比例降至20%”。
年初以来，各地房地产市场利好频传。不久前的2月25日，山西晋中发布通知下调公积金贷款二套房首付比例，江苏南通也传来当地数家银行调降首套房首付比例至最低20%的消息。
券商中国记者不完全统计发现，继山东菏泽先行一步调降商贷首付比例后，已有重庆、江西赣州、河南驻马店、江苏南通、温州、郑州巩义等至少6城银行首付比例最低限制均有松动；另外，北海、自贡、南宁、福州等城市则在不同程度上放宽了公积金贷款购房政策，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度等。
根据央行规定，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。据此，“非限购”城市首付比例调降至20%已是政策最低要求。
“下调首付比例等于加大购房杠杆，能够直接促进购买行为。”一位房地产行业分析人士表示，“目前采用这一种方式的主要都是本来房产销售就比较疲软，比如最先调降首付比例的菏泽市，去年下半年该市新房销售套数环比下降了30.5%。”
还有很多城市下调了房贷利率。根据融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据，今年1月20日至2022年2月18日，有25个城市下调房贷利率，且利率降幅超过对应期限的5年期LPR降幅。其中，6个城市房贷利率环比降幅超20个基点(BP)，13个城市的房贷利率降幅在10-20BP之间，14个城市降幅在5-10BP之间。
一线城市中，北京、上海地区房贷降幅均和对应期限的5年期LPR变动保持一致，即环比下调5BP；广州、深圳降幅则更大，这意味着该地区银行主动下调了在基准利率上叠加的基点部分，其中，广州地区部分银行更是在一个月内两次调降房贷水平。
贝壳大数据研究院数据也显示，今年2月首套房贷款利率为5.47%，二套房贷款利率5.75%，环比均下降9bp；与此同时，房贷放款速度也大大加快，今年2月平均放款周期38天，环比缩短了12天。
“现在很多城市下调房贷利率其实回归正常状态，是为了稳房价而不是刺激房价。”一位受访人士表示。以深圳房贷利率为例，乐有家数据显示，2月该城多家银行首套房贷利率由2021年底的5.1%降至4.9%，银行加点从此前的45BP调低为30BP，但调降后的利率水平其实是回归到2021年初的水平。
多位分析人士也认为，当前房市监管基调仍是以“房住不炒”、满足刚需为前提，在各地纾困措施对市场形成一定激活后，“稳”字当头的房市也很难出现大幅上涨。
“监管部门既不希望房企继续暴雷，也不会想回到靠房地产拉动经济的老路继续埋雷，还需要在稳增长的前提下平衡这两点”，一位城商行人士表示，“但是房住不炒是底线，一定会守住。”
中原地产市场分析师卢文曦认为，一二线热点城市要防止市场反弹以至过热，所以政策调整余地不大，例如上海房贷利率本身已经很低，很难再调降，加上限购也不能动用下调首付比例这一金融杠杆工具。
销售数据暂未回温
回溯此次房地产政策调整的传导路径，先是去年四季度以来，监管多次发声“纠偏”，要求金融机构不搞“一刀切”，要保障房地产市场供求双方的合理融资需求。积压的房贷放款率先应声而动，彼时北京、深圳、福建泉州等地房产中介均向券商中国记者表示银行放款加快，一般一个月内可放款，此前不少购房者等待期超过3个月。
及至今年年初，四川自贡率先调整公积金贷款政策，山东菏泽则是第一个下调商业贷款首付比例的城市，多城相继跟进。与此同时，各地银行房贷利率松动，以广州四大行下调房贷利率为标志，从局部地区向全国吹起暖风。
从市场观点来看，此番房地产市场政策调整，一是为了纾困房企，防止该行业信用风险蔓延，二是为了保2022年经济“稳增长”目标。
招商银行首席经济学家丁安华不久前接受券商中国记者专访时，指出当前中国经济增长面临的压力：2022年，中国出口高景气似乎难以持续，而投资和消费增长仍将较为乏力，面临“需求收缩”的压力。
“根据去年12月中央经济工作会议的定调，面对需求、供给和预期同时趋弱的‘三重压力’，2022年经济工作的重心将进一步倾向‘稳增长’。”他表示，据测算，若房地产投资仍能维持小幅正增长，全年GDP增速可达5.2%，考虑到在2022这一具有特殊历史意义的年份“稳经济”的重要性，若当前房地产市场的销售和投资指标尚未出现实质性改善，调控政策有望进一步放松。
“去年调控政策偏紧，留出了合理回调空间，同时加大房贷投放也是缓解房企经营困难，防止房地产行业风险快速上升的重要手段，能够促进住房消费、缓解房地产企业资金压力。”中国银行研究院研究员王梅婷表示。
除了多家房企出现债券违约，对银行资产质量也造成扰动外，中指研究院数据显示，2021年，中国土拍市场“熄火”，全国300城市土地出让金同比下滑9%，这也是自2015年以来土地出让收入首次出现下滑。
市场观点普遍认为，要解决房地产企业的信用风险问题，首先需要销售企稳。中信证券研报称，解决前期地产信用问题的核心在于缓解当前流动性状况，需求端(对应销售回款)的购房者预期与融资端(对应持续融资)的金融机构意愿是地产政策的重要发力点，目前看上述方面的政策正在持续发力过程。正因如此，结合以上政策推进方向和推进节奏来看，预计“新房销售企稳→问题项目处置→房企融资能力恢复”有望在后续季度渐次出现。
然而，目前为止，房地产行业销售数据尚未回温。东北证券研报数据显示，今年年初至2月19日，4座重点城新房成交面积同比下滑28.9%，二手房下滑幅度更大，15城成交面积同比下降35.6%。其中，三线城市年初以来新房、二手房成交面积同比降幅均超48%，仍处于销售低谷。
但亦有房产中介告诉记者，2月以来明显感觉到购房市场出现复苏迹象，“在咨询的人多了，几乎每天都有看房的”。可见政策暖意逐渐传递到需求端，市场环境正在回暖。
连锁效应利好银行基本面
放松房贷对银行而言也是好消息。一位受访人士指出，按揭贷款属于优质资产，加大房贷投放有利于银行扩大资产、增加盈利。一些银行也在“花样”促成房贷发放，“如果你能存一笔三年定期，利率还能谈。”一位城商行个贷部门人士告诉记者，该行“明面上”的利率较去年年底已降低30BP。
“同时，按揭贷款供给增加，能加速房企回款，改善房企现金流和偿债能力，防止房企违约风险向银行蔓延，改善银行资产质量情况。”前述受访人士表示。
“房地产宽信用预期不断升温，有利于银行估值修复行情的持续。”民生证券研报指出，当前银行板块主线是宽信用推动稳增长，经济预期改善，而房地产并购加速落地，销售端宽松政策再加码，能从量和质两方面利好银行资产端，利好银行股估值。
一方面，房地产并购加速落地，短期看有望拯救大批出险和困难的大型房地产企业的优质项目，帮助其加速资金回笼和风险出清，降低银行信贷风险；长期看有利于房地产行业内部的良性循环和竞争格局的优化，从根本上提高银行房地产资产的安全性。
2021年12月，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产并购贷款业务。在通知指引下，今年以来浦发、广发、平安及兴业等股份制银行相继开展房地产并购主题债券发行工作。
另一方面，地产销售端政策宽松再加码，且力度较大，有利于刺激居民住房消费需求，带动住房按揭贷款回升；同时，销售端企稳，也会传导至房地产企业的扩张积极性，拿地、新开工行为有望增加，带动对公贷款增长。此外，房地产并购贷作为符合监管导向的信贷品种，有望成为房地产信贷的转型方向之一和新的增长点。
中信证券研报也显示，去年四季度以来，房地产信用问题的演绎成为扰动银行板块投资情绪的重要变量之一。该机构判断，下阶段地产信用环境和房企信用问题的演进，或遵循“政策修复-销售修复-信用修复”的顺序，该过程有望为银行房地产敞口带来资产质量的实质性修复机会，同时对于银行股投资亦有情绪面改善的贡献。
