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挡不住的提前还贷潮!你要不要提前还房贷?

文章来源:上海无痛人流医院 2023-09-12

(原标题:挡不住的提前还贷潮!你要不要提前还房贷?)

首先,测试下你适不适合提前还房贷,跟着步骤走:

1、 重视信用的你,是否有风险极低(和存款对标),且收益高于房贷利率的理财方式?

A、 有——不用提前还,而且我觉得你不是一般人,应该没有房贷,或者你就是一棵亟待被收割的韭菜。

B、 没有——继续下一题。

2、你当前的家庭收入是否稳定(是否稳定的周期可以是月也可以是年),且远远高于房贷月供?

A、 稳定——继续下一题。

B、 不稳定——不建议提前还。

3、你是否有足够的积蓄满足流动性风险?(比如2年的家庭支出?)

A、 足够——继续下一题。

B、 不太够——慎重。

4、你是否有足够的保险应对突发的意外和重疾?(我不是卖保险的哈)

A、 足够——留足流动资金,其他全部提前还房贷。

B、 没有,或感觉不够——少还点也无妨。

以上为读懂君实操过程中捋顺的逻辑,或许适合你,但也仅供参考,以下为正文:

“也就是说,北京最畅销的还是400多万价位的房子?”一位友人在聊天时一语中的,无意间揭开了这次提前还贷潮的一角真相。

对于友人的问题,读懂君未找到相关数据,但这个价位一定是年轻的接盘侠最喜欢的价格区间。

北京房贷金额的隐形限制——五环内约300万,五环外约240万,故而400多万往往是接盘侠买房加杠杆的最大金额,超过这个上限,房价每多一分钱,都要以首付的形式全额支付。

400多万对应的多是150~200万的首付成本(指综合成本)。

比较优秀的大厂青年可以短期内赚出首付,稍微差一些也可以在“6个钱包”的加持下拿出首付。(当然更多的是搭上6个钱包也无法上车的普通人,因为他们没有上车,固不在本文的讨论范围。)

400多万的房价对应的房贷通常在200~300万的范围内,对应的月供约为13000元~18000元。

反复查看上文提及的首付和房贷总额数据,你会发现一个有意思的事情:二者相差,好小。

另外一个事实是,多数购房家庭的购房款主要是来自于自身的劳动所得,比如170万的首付,自己拿出100万,六个钱包赞助70万。

你要问为什么这么肯定?因为北京市银行发放房贷的另一个限制——借款人(含共同借款人)收入必须为月供的两倍以上。

月供数据上文已经提及,2倍的收入很好计算,为“26000元~36000元”以上,这类群体还有一个隐形收入——住房公积金,购房后住房公积金可以用于还房贷,也就是说购房者超过一半的月收入可以用于消费或者储蓄。

举个现实中的例子,读懂君一个同学去年还感慨被首付搞得花光了积蓄,几乎没啥现金流了,今年突然跑来问我提前还贷的事情了!

以上是为了说明一件什么事情?

借款人能够短短几年凑足主要首付,且月供压力没有预期的那么大,他们自然也有能力在接下来的几年攒下大量资金用于提前偿还房贷。

在提前还款这件事上,从能力这个维度讲,购房者一开始就具备,因为他们的收入远高于房贷月供。

从意愿而论,当前几乎没有超低风险且收入超过房贷利率的理财产品,且房地产市场过去几年没有给购房者上涨预期,购房者提前还贷就约等于购买了年收入5%、6%的理财产品。

有没有一种可能,让购房者的月供无限接近于月收入,让购房者永远没有能力提前还房贷?

理论上自然可以实现,比如现在就启动0首付,这样一来购房者就成了银行一辈子的奴隶,银行为啥不这么干?

且不说2008年美国金融危机的教训,近的就说燕郊免费送房这事,银行就面临着很大的风险——首付对于银行而言也是一个风险的缓冲带,如果购房者无力还贷,银行可以直接把房子降价拍卖,只要降价的金额是低于首付银行铁定不亏,但如果没了这个缓冲带,就太危险了。

当然,主要原因也不是银行有多敬畏风险,主要还是政府不让。

那有没有另外一种可能,让购房者的提前还贷意愿下降,给购房者极低风险且收益高过房贷的理财产品?

理论上自然是有的,但银行为啥要拿出来卖呢?自己内销了不香吗?

当然,能力与意愿这两个维度的因素在过去也长期存在,为何近期大家都开始提前还房贷了?

一个变化在于预期,很多人将房子看做是投资产品,并在过去对其持高预期。

举个栗子,在房价动辄翻倍的年代,30万首付买了价值100万元的房子,一年后房价升值为150万出售,暂忽略各项成本,差价为120万元,这相当于30万本金一年赚了120万元,收益率400%。

世界上还有比这更赚钱的买卖吗?

同时,那个年代收益高于房贷利率的理财产品遍地都是,不靠谱的P2P就不说了(彼时收益动辄十几个百分点),连余额宝的收益率都曾超过6%!

购房者但凡没有被驴踢过,都不可能提前去把房贷还了。

彼时还有另外一个预期:我的未来收入一定比现在高,而且钱会越来越不值钱——有一个段子是早年在北京买房的那批人至今还住着千万豪宅,每月还着两三千块的巨款。

如今,多数人的预期是,房价还能不能跌了?我未来会不会被“降本增效”了?

这种大环境下,提前还房贷就成了一股无法阻挡的潮流,银行设置的种种限制就如同房地产市场大好之时的调控,治标不治本。

想要挡住提前还贷潮只有一个方式,房价重新上涨......

本文系未央网专栏作者:读懂数字科技 发表,内容属作者个人观点,不代表网站观点,未经许可严禁转载,违者必究!
 
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