（原标题：房贷利率全面下调，对资本市场和居民有多大影响？）
在刚刚对新增的首套房贷利率下限下调了20个基点后，存量房贷也迎来重大利好。5月20日，央行公布LPR报价，一年期LPR维持不变仍为3.7%。但对于房贷人群影响重大的5年期以上LPR，从4.6%大幅下调15个基点至4.45%，大超市场预期。
房地产市场事关民生，无论是有房的还是没房的，都非常关房地产的每一项政策。疫情冲击之下，刺激政策繁多，但事关房地产的政策总是能够轻而易举地冲上热搜头条。
今年以来，有上百个地市出台了各种包括但不限于调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、为房企提供资金支持等方面。政策力度不可谓不大，但从房地产销售数据来看，效果显然十分有限。
在不断强调“房住不炒”的当下，为何各地纷纷放松楼市，央行也出了“下调利率”这一重磅政策？后续对于股市、房地产市场以及个人来说，又有何影响呢？
为何要对新增及存量房贷利率双降？
在4月政治局会议再次强调确认今年“稳增长”的经济目标后，怎样才能做到“稳增长”成为市场担忧的问题。
分别从投资、消费、净出口这三驾马车来看，消费虽然占比最大，但居民预期转弱，再叠加疫情的影响，难以提振，4月社会消费品零售总额更是同比下降11.1%。净出口方面，欧美等国家政策逐渐收缩，代表美国消费预期密歇根大学消费者信心指数降至10年多来最低水平，外需也同样难以继续增长。而投资方面，在基建、房地产、制造业投资三项中，制造业投资占比小且受当前疫情影响，基建与房地产就成为“稳增长”的重要抓手。要想“稳增长”，在当前的经济形势下，就必须要稳住房地产，发力基建，而这二者，也恰恰是一季度资本市场的主线行情。
房地产已经成了当前“稳增长”的短板，面对地产行业的弱势，虽然从今年4月以来，各地的地方政府已纷纷开始放松地产政策，通过降低首付比例、提供购房补贴、取消限售等政策来提振地产销售。但事实表明，区域性小幅度的刺激政策难以提振房地产市场预期。同时，近期的疫情又进一步加大房地产销售修复的难度，需要全国性的刺激政策进一步发力来打破市场不断的负反馈。以房地产上下游贡献近20%的GDP来看，适当地降低新增购房需求的房贷利率，扭转居民购房预期，从而实现“稳增长”的目标，十分有必要。
而对于房地产行业而言，缓解放弃融资压力也同样需要政策支持。民营房企债券的纷纷暴雷，给金融稳定带来了极大的压力。虽然今年以来政策不断释放民企融资的利好消息，但房企的“鬼故事”已经吓坏了资本市场，房企再融资的路径几乎冰封。通过调整房贷利率，引导居民购房增长房企销售收入，能够很好地改善房企的现金流，更进一步也有利于房企融资能力的改善。
如果说这些都是“慢因素”，那四月社融数据的断崖式下跌，则是触发全国意义上的地产刺激政策的按键。根据央行在5月13日公布的4月社融数据，新增信贷同比“腰斩”，尤其是4月居民部门住房贷款减少了605亿元，同比少增4022亿元，贡献近半的信贷同比降幅。这表明，居民不仅不愿意买房子了，甚至宁愿还掉房贷，也不愿意新增贷款。冲上热搜的“还房贷觉得一身轻松”一定程度上已经证明了当前房贷人群的心理预期和状态。如果不能扭转当前这种居民不断降杠杆的预期，那么房地产销售数据可能会进一步恶化，这对于经济的“稳增长”而言，毫无疑问是极大的挑战。
因此，在5月13日公布社融数据后，央行很快的就在5月15日出台了今年首个全国意义的上的房地产刺激政策，即降低首套住房按揭贷款利率下限，这对于刚需无房者而言，是一个确确实实的优惠政策。在不考虑其他约束条件下，也确实能够刺激刚需的购买需求。当然，在现实生活中，房贷利率并非约束消费者购房的核心矛盾，也非消费者购房决策的首要考虑因素，下调房贷利率对扭转预期的作用有限。但这最起码代表了监管对当前房地产市场呵护的态度，对于全国层面对房地产金融政策来说，意义重大。
在调整了首套住房按揭贷款利率下限，市场其实普遍预期在5月20日的LPR报价公布日，5年期LPR不会做进一步调整，毕竟前一个政策的影响尚未显现，而且当前货币政策还受到中美利差倒挂与国内通胀的内外部压力，因此市场普遍预计央行不会进一步的下调LPR的报价。不过也正是因此，本次5年期LPR15个基点的下调幅度大超市场预期，同时也是LPR改革后最大降幅。
不过如果从当前市场与经济的情况看，5年期LPR的调降又有必要性。其一在于政策力度，如前所述，5月13日“降低首套住房按揭贷款利率下限”的政策，信号意义要远大于实质意义，更多的是出于化解房地产风险的必要性、落实政治局宽松信号、对冲金融数据低迷的“坏消息”、提振市场预期等，但对于提振房地产销售方面，市场普遍并不报以乐观态度，毕竟对于一个真正有能力的刚需购房者而言，并不会因为房贷利率降低或提升了0.2%就因此而决定买或不买。既然政策有效性有限，为了稳房地产、稳经济增长，势必就需要更强力的政策出台，更进一步地扭转预期。
其二在于相对于房地产增量市场而言，存量房贷的市场更大，政策的杠杆性更强。很多人在5月3日政策后，在网上反映现在受到疫情的影响，收入大幅度降低，也需要降低利率缓解居民的还贷压力。疫情后断供者越来越多、法拍房数量大幅度增长，这些都一定程度上表明了当前还款人的供贷压力。同时，通过调降5年期LPR缓解居民的利息支出压力，也能一定程度上从侧面刺激居民消费，这也是稳增长中的应有之意。
后续有何影响？
首先说对于资本市场的影响。无论是下调个人首套住房贷款利率下限20BP，还是下调5年期LPR15BP，这些可以说是在2016年之后鲜有的全国意义上的重磅房地产刺激政策，信号意义巨大，所以必然会引起资本市场一波巨大的炒作。5月13日政策发布后，万得房地产指数暴涨4.37%，狭义交易日又开盘大涨4.3%。但资本市场向来看重预期，最怕“靴子落地”。5月20日公布LPR后，房地产指数不涨反跌1.2%。对于房地产上市公司而言，政策目标或许已经来到了拐点，但对于那些已经暴雷和马上暴雷的房地产上市企业而言，能否坚持到最后，仍然是尚未可知。因此当前上市房企炒作的价值确实有，至于长期投资价值，则需要打上一个大大的问号。毕竟政策不是万能药，对于病入膏肓的病人来说，也是无能为力的。
其次是对于房地产销售市场的影响。目前来看，房地产销售自去年7月以来已连续10个月同比负增长，而且近期受到疫情的影响，跌幅仍在加大。根据克而瑞统计，2022年4月，TOP50房企中超9成房企单月全口径销售额同比下滑，同比降幅基本在30%以上。如果可考虑到5月后疫情的扰动因素修复，今年下半年大概率房地产销售数据会持续的修复。同时，根据历史上房地产调控的经验来看，销售数据的改善会滞后于房贷利率下降约半年左右，但同时考虑到疫情对于销售的影响，以及线下消费活动的正常化，房地产销售的改善可能仍需要不短的时日。
最后是对于居民新购房以及正在还贷款的人的影响。先说对于刚需购房者，按照5月13日和5月20日之后的政策来看，首套房的利率最低可以到4.25%，二套房利率最低可以达到5.05%。对于刚需来说，应该是一个非常具有吸引力的利率。至于说很多人关心的“现在要不要上车，要不要等等看”这类的问题，没有人能够买在绝对的低点，对于刚需者而言，短期后续LPR调降的空间已经非常小，房贷利率下降的空间有限，已经是一个相对不错的时点。当然，对于买房这件事，仁者见仁智者见智，没有绝对的正确，更多是个人的需求。
另一类受到比较大影响的则是正在还贷的人群。一般来说，银行都是以5年期LPR作为基准，并进行一定的加点，与购房者在合同中约定利率，并每年调整一次。如果利率调整日期在5月20日之后的，那调整后的利率将比调整前低0.15%。至于很多约定在每年1月1日调整利率的，就只能等待到明年后才能享受到优惠的利率。而按照估算，如果贷款50万元，等额本息方式还款30年，大约一共能够减少利息支出1.6万元。
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本文由“星图金融研究院”原创，作者为星图金融研究院研究员黄大智。
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